TBK 350/2’e göre kiralanan konut ve çatılı işyerlerinin yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kiracının tahliyesi dava yoluyla talep edilebilir.
Kiralanan yeniden inşa edilmesi kelime kavramından da anlaşılacağı üzere kiralanın yıkılarak yeniden yapılmasını ifade etmektedir. Kiralananın yeniden inşası için bina projesinin belediyeden onaylanması ve onaylanan projenin mahkemeye sunulması yeterlidir. Tekrardan yapılacak bina için yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir. Binanın yeniden inşası imardan kaynaklı değildir. Eski ve yıkılmak üzere olan bir binanın veya afetten dolayı zarar görmüş kiralananın yıkılıp yeniden inşasını örnek verebiliriz.
İmar amacıyla kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ise kiracının tahliyesi söz konusudur. Kanun koyucu burada üç farklı eylemi düzenlemiştir. Esaslı onarım, genişletilme veya değiştirilmesini belirtmiştir. Bu üç farklı eylemin imar amaçlı olarak gerçekleştirilmesi gerekir. İmar amaçlı olarak yapılacak olan işlemlerden tadilat ruhsatının alınması gerekmektedir. Kiralananda yapılacak olan boya, badana işlemleri, kapı değişimi, elektrik, su tesisatı değişimi gibi ufak çaplı eylemler TBK m. 350/2 kapsamında değildir. Kiralananda imar amaçlı yapılacak olan değişikliklere ilişkin ön projenin belediyede onaylanması gerekmektedir. Tahliye davasında ise onaylanmış olan projenin sunulması gerekmektedir. İlgili maddeye dayalı olarak kiracının tahliyesinin yapılması için esaslı onarım, genişletilmesi veya değiştirilmesi ihtiyaçtan kaynaklı olmalıdır; buradaki ihtiyaç kavramı kiralananın kullanılmasında ondan beklenen ihtiyaçlara artık cevap veremiyor olması anlamını çıkarabiliriz. Ancak kiraya verenin kiralananda yapacağı değişiklikle sırf daha çok gelir elde etme saiki ile yapılmasını istediği değişiklikle bu madde kapsamında değerlendirilemez.
T.C. Yargıtay 6. HD 2015/2565 E. 2016/25 K. 18.01.2016 tarihli kararı
‘’…tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir. İbraz edilen projeye göre mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu sunulan rapor ve ek rapora göre "projeye göre duvarların alçı yapılması, tavanın ahşap döşeme ile kaplanması sırasında işyerindeki eşyaların bir tarafa toplanmasının mümkün olmadığı, tadilat esnasında tahliyesinin uygun olacağı" bildirilmiş ise de yapılan keşif ve mahallinde düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak boya, badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğu imar amaçlı esaslı bir tadilat olmadığı anlaşıldığından yeniden inşa ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabul edilmesi doğru değildir.’’ Şeklinde olup boya badana ve parke döşeme işinin TBK m. 350/2 kapsamında değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir.
İnşa ve imar sebepli yapılacak olan değişiklikler neticesinde kiracının kiralananı kullanamayacak olması tahliye davasındaki diğer önemli şarttır. Bu hususun yapılacak olan değişikliğe göre değerlendirilmesi gerekmektedir. Su veya elektrik tesisatında yapılacak olan değişiklik veya binanın dış cephesinin boyanması tahliye sebebi olarak gösterilemez.
Davanın açılması için belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılması gerekmektedir.
Eski Kiracının Yeniden Kiralaması
Kiraya veren TBK m. 350/2 kapsamında kiralanın tahliyesini sağladıktan sonra yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirilmesi işlemleri yapıldığında kiralanan kullanıma hazır ise eski kiracının, yeni kiralama bedeli ile kira sözleşmesinde öncelik hakkı vardır. TBK m. 355’e göre bu hakkın kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Kiraya veren bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
